房子是用来住的不是用来炒的!释放了10年来最强信号!

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  昨天,一年一度最重要的经济定调会,中 央 经济工作会议在北京闭幕,其中提出了明年经济的重点工作,最重要的点基本上都在房地产的调控身上。

  第一,明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  这一明确表态,释放了房地产调控的最强音,从来没明确提出过房地产泡沫的概念,而这次的明确信号在配合之前的建立房地产稳健长效机制的表态,证明我们已经启动了相关工作,而且点了这几个点,金融估计是继续降杠杆。

  土地要增加供给,而且昨天无独有偶,郑州也开始实行重庆的地票制度,12月20日,郑州拟交易6000亩、起始价为16万元/亩的复垦券。复垦券可在省域内公开交易,这一成熟的土地交易制度,将极大的增加土地供给,而同时保护耕地,使耕地的利用效率更高。对于开发商来说,复垦耕地远比拍地和拆迁便宜的多。重庆就是凭借此制度拥有了强大的土地供给,所以房子一直不涨价,这种土地制度将十分有可能全国推广。

  至于财税,跟后面的立法是相呼应的,肯定就是我们说的房地产税了,这里不光包括狭义的房产税或者物业税,也就是每年都要交的那个持有税,可能还包括空置税和交易印花税,按照我们的思路,调控房价防止大起大落,重点发力点就在限制交易上,所以继续在交易环节加税防止短期炒作是十分有可能的。而空置税似乎更符合房子是用来住的不是用来炒的定位。

  第二,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  货币政策提出,宏观要管住!这就是说明年货币政策将坚持稳健中性,甚至给出了明确的偏紧信号,而且估计从央行到银监会,要继续控制资金流向,给住房市场降低杠杆。甚至对于多套房恐怕几乎很难再贷到款了。通过金融杠杆保护合理的自住房的意思,恐怕对于多套房的杠杆不会再提高。也就是现在北上深的二套房的首付比例估计不会再降,甚至其他一些热点城市的二套房首付比例可能还要再升。

  第三,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  这条厉害了word哥,第一次提到了房价上涨压力较大的城市,合理增加土地供应,之前一直在压需求端,这句话第一次提到了供应端,对于那些捂地惜售,故意炒高地价从而推动房价的城市,要自己掂量掂量了。而特大城市还是要疏解城市功能,医疗、教育、商业甚至行政资源要向周边城市疏散,目的还是要降人口,从北京最近的表态来看,几个核心区已经下了死命令,在海淀北京工商大学、北京城市学院、北京电影学院等高校本科教育功能整体迁出。朝阳区更是要清理雅宝路和十里河的两个人员聚集区的商圈,西城2017年年底前基本完成官园、万通等小商品市场疏解工作等等,特大一线城市通过清理产业,清理教育的方式,来降低人口密集程度,大概城八区死命令是一年减少50万人。人都走了,租房需求和购房需求会出现明显的双降。

  第四,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  这一条几个城市已经开始做了,比如北京连续拍卖了几块开发商自持100%的地块,也就是说开发商盖完房子之后,是不允许卖的,只能往外租赁,而现在北京市场的租售比极地,大概是1.5-2%,换句话说用于开发的钱还不如买国债收益更高。开发商自己盖房往外租,纯属是在补贴租户。但没想到的是,这几块租赁房的地块竟然全都拍出去了,而且还拍的很好。估计未来一段时间,这种地块可能会相当多,符合房子是用来住的整体定位,那有人问租金会不会涨价呢?会不会炒完房价之后炒租金呢?肯定不会,租房市场是以收入确定的,一个月你收入5000,只能租的起2000的房子,给你涨到5000,你肯定就不干了。比如现在很多商业地产纷纷涌现关店潮就是这样,涨租就关店,关店多了只能把租金再降回来。这才是市场经济的价格阳台。另外,这条还留了个杀手锏,就是要继续对市场虚假营销的打击,比如开发商捂盘惜售,虚假宣传,中介而已抬价,提供民间违规金融杠杆等等行为,未来都会成为重点打击对象。

  所以,综合来看,我们说房地产的调控思路逐渐清晰,那就是要稳定促改革,防止房价大起之后的大落,今年房价暴涨但新开工上涨只有6%,还让杠杆率大幅提升,酿成了巨大的金融风险,可见房地产已经不能作为中国经济的动力了,现在我们要做的就是,不指望你,逐渐捋顺你,防止你给经济添乱。所以还是那句话,先冷冻再料理,跟金融风险抢时间。我们现在问题已经都看到了,看对了病,也开对了药,就看是不是能够回家遵医嘱了。这个是我最担心的一点,比如2011年的时候我们当时也提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。结果并没有坚持下来。

作者:齐俊杰