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北京存量房时代:去年二手房成交27.2万套占85%

    来源: 证券日报-资本证券网   王丽新

  继2009年北京二手房全年成交26.7万套创下新高之后,2016年,北京已经全面进入存量房时代,全年二手房成交27.2万套,占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交总量的85%,而这一比例在过去今年一直在70%以下。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来,北京的房地产市场就已经进入了存量房时代,随着二手住宅市场规模越来越大,创造新的历史成交记录是大势所趋,北京的存量房池子目前约有800万套以上,现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高,所以未来北京二手房交易规模还将继续扩大。

  过半交易使用商贷

  经历了一季度和三季度两轮爆发,二季度经历了短暂的市场盘整后,2016年北京二手住宅市场四季度受楼市调控全面收紧影响,市场已经进入新一轮降温周期。

  值得关注的是,在过去一年创下成交量历史新高的北京二手房交易市场中,使用商贷的二手房交易再次攀升。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2016年,北京全市的二手住宅交易中,使用商业贷款的占54.1%,较2015年提高9.3个百分点;全款支付的比例占23.2%,与2015年的22.8%基本持平;使用市管公积金进行支付的占17.2%,较2015年降低6.3个百分点。

  从2014年到2016年,北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高,从40.1%提高到了54.1%,占比已超过一半。

  胡景晖认为,从2015年初到2016年初,国家多次降准降息,降低商业贷款首付比例,货币政策整体宽松,楼市按揭贷款支持力度大,作为全国二手房交易的活跃城市,北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。

  而从银行角度看,2016年年初央行再次降准后,北京各家银行内部资金比较充裕,前三季度的放款额度相对平稳,四季度政策收紧且进入年底封账盘点阶段,银行的放款情况才略显收紧。而在银行的放贷中,大头始终集中于“房贷”,上半年首套房贷利率一度最低以“八三折”为主,930新政后各家银行才普遍调整利率为“八五折”,近期又提高为九折。整体而言,2016年北京各银行的“房贷 ”政策是相对宽松的,这也为二手交易中商业贷款比例的大幅提高创造了条件。

  胡景晖同时强调,货币政策对楼市的影响更加直接而有效,这也是北京930新政小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例的原因,并在事实上确实起到了迅速降低交易量、降低市场温度的效果,消除了市场恐慌,平抑了房价,稳定了楼市。

  全面进入存量房时代

  “过去一年,北京连环单交易非常多,即换房需求在推动二手房的交易。”链家相关人士向《证券日报》记者表示,新房供应减少,推出的一般都是高端项目,几乎将刚需和首次改善性置业需求踢出门外,而这些需求绝大多数向二手市场转移。

  中原地产首席分析师张大伟称,目前北京待售的所有住宅土地已经全部限价或持有,这导致房企对非住宅类用地也开始继续热抢,特别是面积比较大、区域相对比较成熟的长阳区域。

  “全面进入存量房时代的背后,也意味着新房供应越发减少,在有限的土地供应下,房企会集中去抢地,地王频发带来的则是市场的高端化。”某房企高层向《证券日报》记者透露,“我们很难抢到地,即使抢到,也不敢独自开发,更倾向于找合作伙伴共同开发,尤其找在北京有地的房企来合作,这样才能减少风险。毕竟,从2015年开始,北京楼市供应的新房项目几乎都是高端项目,豪宅化明显”。

  “进入存量房时代,代表着城镇化进入末期。”张大伟称,预计2017年以后,刚需和首次改善性置业需求只能选择二手房,新建商品房基本都将高端化,自住房等供量将会较多。

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