黄奇帆离任 重庆房价何去何从?

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  元旦之前,重庆市曝出重磅消息,干了15年的黄奇帆市长要离任,这一下很多小伙伴都不淡定了。要知道金融市长并非浪得虚名,黄奇帆在任一方,确实造福了重庆百姓,连续3年重庆都是全国GDP第一,但在重庆的房价却均价只有不到7000元,虽然重庆人民自认为收入不高,没法跟北上深比,但从白领们的收入统计来看,重庆收入保守估计也能达到北上深的一半多,甚至是2/3,但重庆房价只有北上深的1/8,不得不说这在当今的经济中是个奇迹,而且这个奇迹竟然如此的不和谐。

  那么问题来了,重庆的低房价结果跟黄奇帆市长个人有没有关系呢?当然有关系,否则在同样的货币政策,同样的财政政策下,不可能出现截然不同的结果。那么黄奇帆做了哪些事情呢?这恐怕就是重庆的地票制度了,简而言之就是退耕一亩耕地,就可以取得一亩地票,然后到交易所交易给开发商。这样保证了重庆土地供给充足,而黄奇帆个人对于卖地楼面价也是打压,你从未听说重庆能曝出一个什么地王!有数据显示,2005年,主城区城镇建设总用地为465平方公里。按重庆总体规划,至2020年,城镇建设总用地将达到865平方公里,15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地,几乎再扩了一个重庆。而从地价和房价的比值来看,重庆仅为1:3,土地溢价不到6%,而其他地方溢价都是30%起,所以重庆的做法跟很多城市捂地惜售形成了鲜明的对比,如果说其他地方是压缩土地供给,赚取土地溢价,那么重庆就是加大土地供给,以量补价。从数据上看,重庆土地出让金也没比其他城市少收多少。

  大量的土地供给,而且是廉价土地供给,让重庆造了太多的房子,2016年重庆10个月卖出了4725万平米,但同期房地产开发企业房屋施工面积26555.16万平方米,我没找到最新的重庆库存数据,但根据戴德梁行的判断,重庆市场跟三线城市差不多,去库存是楼市的主要任务。估计库存不会少。

  这样的结果有人欢乐有人愁,在重庆老百姓差不多一个工作人口一个月的收入就能买1平米的房子,一个家庭一个月能买2平米,100平米的房价收入比只有5年,换句话说重庆居民5年时间就能买套房子,而在核心区这个数据也不超过10年。但在北上深是多少呢?大概是30年。所以幸福感完全不同。但那些买了房的发愁了,重庆房价老也不涨,他们后悔当年买了重庆,这同样的钱要是买到别的城市估计价格怎么也得翻倍了吧。

  没买房的觉得重庆是个好地方,买了房的则诅咒重庆楼市赶紧涨,好让自己的身价增值。但黄市长走了之后,重庆楼市真的能反弹吗?我的判断是,短期不会,中长期可能性不小。

  首先,因为短期来看,不太可能改变重庆楼市供大于求的现实,去库存仍然是主基调,在大量的库存压力面前,涨价的动力不存在。但不排除一些核心区的房子,借题发挥炒预期!比如我们已经听到了有些声音说,重庆房价要5年翻倍。

  其次,不可否认这座城市有黄奇帆的主观色彩在里面,他用他的金融知识在给这座城市带来不一样的变化,而黄奇帆走了,他的政策被继承多少,这个不好说。但从全国那么多城市来看,大部分领导都是不懂金融的,所以从长期看,重庆回归平庸是大概率事件。那么这些土地的供给,以及土地溢价低的问题,可能就要向合理的方面逐渐回归。所以紧盯土地价格吧,继任领导能继承多少黄奇帆的思路,完全会体现在土地价格上,什么时候重庆土地溢价上来了,也出地王了,那么重庆也就离涨价不远了。

  第三,重庆房价这些年下来确实被低估了,从房价收入比这个数据来看,重庆房价跟世界水平比都并不高,明显低于了全国平均水平。所以要么全国降下来,否则重庆涨上去也是大概率事件。

  最后,表明立场,现在重庆被视为了全国房价的异类,但也许重庆才是正常的,而全国房价才是异类。赶上一个好领导不容易,重庆这么多年来,一直低房价发展策略,所以大家的居民幸福感很强。几乎很少听到重庆朋友谈论房价抱怨房价的。重庆的发展刚刚冲上快车道。虽然现在居民收入与还比较低,只在全国排名中游,但如果按照既定的路线发展,估计很快就能迎头赶上。但我不愿意看到的是,收入上涨,房价上涨更快。重庆人民有钱了,但却最后变得更穷了。最后就像北上深居民一样的痛苦。

  而在我内心里,其实还有一个邪恶的念头,连我自己都鄙视,那就是也不排斥重庆房价涨上来,因为那样就会让我们十分清楚,到底为什么全国房价那么高了。所以从这个角度看,重庆又是一只小白鼠,这只小白鼠可能会给我们揭露一个真相,那就是房价泡沫,十有八九因为地方炒高土地,捂地惜售。让我们拭目以待看结果吧!

作者:齐俊杰

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