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买房是长线投资,需保持定力

姜兆华中国电子银行网2019-02-13 10:58
买房房地产调控投资买房
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  历经2018年史上最严房地产调控,国内房地产市场进入低迷徘徊期。2019年房价到底是涨还是跌,居民究竟该不该买房投资?各路专家众说纷纭,莫衷一是。笔者认为:买房是长线投资,需保持定力。

  一、为什么要投资买房

  投资买房是一个热门话题。无论什么人,只要经济达到一定水平,具备买房置业的条件,就可以考虑投资买房。居民投资买房的理由可以归结为三点:

  (一)改善住房需求。对刚需和改善需求一族来说,买不买房没有多少选择余地。无论房价涨跌多少,刚需和改善需求者的房子都得买。只要有居住实际需求,能早买就早买,早买好于晚买。因此,房价涨跌对刚需和改善需求一族来说,只是账面资产增减变动,只要房产不变现,房价涨跌多少就没多大意义。

  (二)实现资产保值。众所周知,投资买房是对抗通胀最有效手段之一。2018年以来,为应对经济下行和中美贸易争端,央行先后降准5次,释放资金3.8万亿;预计2019年还会有2-3次降准,降息概率也在上升,货币贬值趋势在所难免。在黄金、股票、证券、外汇、房产等大类商品投资中,个人住房的保值能力相对较强。

  (三)增加投资收益。有数据表明,过去10年,中国房价平均涨幅超过5倍之多。广大居民在房产投资中获得实实在在收益。买房成为居民投资理财的主要工具之一。在大类商品投资中,房产投资价格波动相对较少、投资收益也相对可观。

  二、投资买房会有哪些风险

  和世界任何投资一样,买房也不是稳赚不赔,没有风险的买卖。在投资买房中,投资者往往会借助银行杠杆,放大投资倍数;而一旦杠杆倍数超出购房者实际购买力,投资买房风险便会集聚放大。

  (一)信用透支风险。信用透支风险是投资买房的最大风险。投资人因自有资金不足,往往会以信用贷款或向第三方平台高息借款的方式凑足首付款,然后再通过住房按揭贷款购买房产。投资人以零首付或较低首付,购买超出其实际购买能力房产,一旦其实际收入不能足额覆盖对外借款和贷款本息,就可能发生贷款逾期或断供风险。

  (二)资产流动风险。资产流动性风险是投资买房需要重点考虑的风险。买房作为一项大宗商品投资,资金占用大、投资期限长。在房住不炒的宏观调控背景下,全国各地对房产交易均做出限制性规定,房产投资短期内变现的难度在逐步加大。投资者一旦遭遇重大经济变故,房产短期内变现将会是一个不小的难题。

  (三)价格波动风险。价格波动是投资买房最常见风险之一。影响房价波动的因素很多,大到房产税、区域经济发展规划、人口政策、房贷利率等国家宏观调控政策,小到学区、医院、商场等地理位置变迁,任何一项政策因素的变化都可能引发区域性房产价格的变动。

  投资买房需因地制宜,因人而异。投资者应在充分评估自身购买能力的同时,综合平衡房产投资的各类风险,审慎决策。

  三、买房是长线投资,需保持定力

  投资与投机的最大差别在于投资期限长短。投资是通过长期持有,谋取投资商品的价值增长。而投机则以炒作为目的,通过短线买卖赚取交易差价。买房是长线投资,需保持定力。

  (一)把握投资时机。从投资角度看,把握机会是投资买房的关键。对刚需自住和改善居住型投资者来说,应优选购房地段,结合交通、医疗、教育等配套设施确定投资方向;对以保值增值型为主要目的投资者来说,应重点关注投资区域规划,限购、限贷等重大政策变化。

  (二)选准投资区域。一般来说,人口长期净流入且经济相对发达城市,其房产投资价值相对较高。从目前房价走势看,北上广深等一线城市和西安、武汉等中西部新兴二线城市或是未来房产投资的重点区域。

  (三)坚持长线投资。在经济下行期,投资买房要做好长期保有心理定力。无论是“房住不炒”的宏观调控,还是加速“去库存”的房产刺激,房产投资价值都需要时间平滑价格曲线。

  从当前国内房地产形势看,投资买房的价值增长可能需要一到两年,甚至是三年左右时间。毕竟靠炒买炒卖的短线操作来获取投资收益的“炒房”时代已经过去。

  作者姜兆华系恒丰银行总行零售战略规划管理部负责人,中国电子银行网金融科技专家。文章内容仅代表作者个人观点,不代表就职单位及中国电子银行网立场。

责任编辑:王超

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